国家支持农村集体建设用地可以直接做康养项目！你准备怎么参与？

很高兴能回答你的问题。

首先在我国的土地性质为国有土地和农民集体所有土地两大类，上一篇与大家分享了除了农民集体用地外的其他土地在康养项目投资开发中的影响，本篇编者将聚焦介绍农民集体所有土地在康养项目投资开发中的应用分析。

十三届全国人大常委会第七次会议经表决通过了关于修改农村土地承包法的决定，农村土地实行“三权分置”的制度得以法制化，使得农村集体用地有了入市流转的可能性！

“三权分置”是指所有权（归集体）、承包权（归农民）、经营权（归实际经营者）利用农民集体所有土地做康养项目，需要的就是三权中的“经营权”。

国家政策

到2022年，建设国家森林康养基地300处；到2035年，建设国家森林康养基地1200处。利用好现有法律和政策规定，对集中连片开展生态修复达到一定规模的经营主体，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用一定比例治理面积从事康养产业开发。在不破坏森林植被的前提下，可依据《国家级公益林管理办法》利用二级国家级公益林地开展森林康养活动；合理利用农村未承包的集体所有的部分土地、山林、水面、滩涂发展养老产业。

——《国家林业和草原局 民政部 国家卫生健康委员会 国家中医药管理局关于促进森林康养产业发展的意见》

鼓励村集体建设用地优先用于发展养老服务。进一步盘活森林、草原、湿地等自然资源，允许集体经济组织灵活利用现有生产服务设施用地开展相关经营活动。鼓励各类社会主体参与生态保护修复，对集中连片开展生态修复达到一定规模的经营主体，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用1－3%治理面积从事旅游、康养、体育、设施农业等产业开发。

——《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》

农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地。

——2014年4月17日国土资源部办公厅印发的《养老服务设施用地指导意见》（2019.4过期）

政策解读

试行确有趋势，实施仍需时日

综合分析当前施行的各项支持政策，总体上很多政策还处于试点试行阶段，距离全国范围实施还需要一段时间，具体施行的政策细节还存在一定的变化可能性。

开发主体有条件

1、“开展生态修复达到一定规模的经营主体，在一定条件下，才可利用1－3%治理面积从事旅游、康养等产业开发。”也就是说，并非所有经营主体都可以参与开发。

2、“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地”是民间资本可以自己利用农民集体所有土地开办养老机构，还是民间资本要参与集体经济组织呢？以什么形式参与呢？尚未明确。

《养老服务设施用地指导意见》已过期

1、《养老服务设施用地指导意见》自2014年4月17日印发，有效期五年，截止编者发稿时，已过期，新的关于养老服务设施用地文件未公布，存在空档期的同时，也存在着颁布更有利于养老产业发展、更具有落地性的可能。

农民集体所有用地使用有风险

1、民间资本若与村集体联合开办养老机构，一方面项目规模受限，床位数由当地民政局和规划部门确定，辐射范围最多涵盖本村集体及周边区域，另一方面，养老机构需为非营利性养老机构，则资本回收方式成问题。

2、土地无法流转至民营资本名下，作为地上物的实际投资主体，并不能完全获得地上物的所有权，运营管理会受集体经济组织影响。

3、若以租赁形式获得集体建设用地做康养，一方面受限于租赁期，期满后续租问题不利于稳定经营，另一方面租赁形式一般需要与村集体协调，容易因地价上涨产生纠纷。

用地决策

用地成本地不失为一个优质选择

农民集体所有土地，成本较低，康养项目落地可以解决当地就业、完善当地基础建设、解决当地养老问题，可以协商较低的土地成本，且自然环境、生态环境较好，非常适宜做康养、旅居项目。

用地政策趋好

国家鼓励农民集体所有土地经营权入市，相关政策支持必然会更加完善，农村土地市场也会越来越规范，一些疑难问题必将得以解决。

土地流转试点契机

土地流转开始地方试点，民间资本完全可以通过租赁或合作方式把集体建设用地规划起来，进行建设，等到集体土地流转施行，可以协议方式获得土地经营权，抓住市场先机。

希望我的回答对你有所帮助。

个人对农村集体建设用地发展康养项目赞成，但保持悲观态度。理由是，有两个问题需要先搞清楚，不搞清楚只能是点上开花，不可能面上铺开。

第一，农村集体到底还没有可以利用的建设用地，即使有的话，到底还有多少地？

农村集体建设用地主要分为两种，一种是农村集体公益性建设用地，像宅基地、村支部、村小学、村卫生所、道路等公共服务设施所占用的土地。

第二种，是农村集体经营性建设用地，包括原来大集体时生产大队办企业所占的，还有改革开放以后，有些村搞产业发展占用的土地。

目前，农村集体建设用地的家底谁能说清，村支部书记能说清，但土地性质可能说不清，因为土地性质有专业分类，可能与国土资源部门登记的不尽一致，尤其是城郊村、产业集聚区附近的土地。

当地政府相关部门也能说清，因为现在各地都在搞新型城镇化建设，搞产业集聚区建设，需要进行国土规划和用地审批，占用的农村土地指标从哪儿来，需要提前谋划。

如果占用基本农田，需要通过占补平衡来补充调剂。占多少补多少，还要保证补充土地的质量。对于把基本农田补在山上、补在滩地的做法坚决不允许，目的是为了保住18亿亩耕地红线指标。

所以，农村目前真正能够利用的建设用地是空心村、废弃宅基地、丘陵山地等，尤其是空闲的宅基地是最大的资源。为什么有的地方搞合村并居，就是要把农村集体能够用的土地资源给倒腾出来，来发展产业项目。

第二，利用农村集体建设用地发展康养项目，它的未来消费者可能是谁？是农村老年人，还是城市退休人员，他们有条件且愿意吗？

对于农村老年人来说，人口比例越来越大，总体生活质量有下降趋势。现在，农村大量的青壮年劳动力常年在外务工，无法照顾家庭的老人，养儿防老已经成为一句空话。

农村现在老年人有病，因为有新农合政策可以看病，关键是谁来照顾？兜里可能有一些闲钱，关键是日常生活谁关照。不少农村留守老人一天三顿饭都是问题，不是缺东西，而是谁去做。

所以，在农村建康养项目，留守老人想去，他们有条件吗？当务之急，利用集体建设用地，把农村养老院建起来，不需要高大上，只求为农村老人提供一片养老之地。

要把农村老年食堂建起来，让农村留守老人一天能够吃上三顿热饭。大家一块聚餐，唠唠嗑，聊聊天，有助于解决老年人孤独感、空虚感，让他们能够安度晚年。

再说说城市退休人员，子女一般可以照顾，生病了可以去医院，冬天家里有暖气(北方)冻不着，现在都有社区服务人员，有困难了还可以提供一些帮助。

如果让他们去农村建的康养中心居住，一个是想去的人数不会太多，第二个时间不会太长，还有一个关键问题是费用多少需要考虑。康养项目如果设施齐全，收费肯定就高，否则不赚钱谁愿意投资？毕竟不是公益性养老机构，采用市场化运作就得有投资回报。

所以，潜在的消费者数量上不去，农村建康养项目就很难长期运作下去。最为重要的是，虽然我们现在的生活水平总体有了大幅度提高，无论是城市老年人，还是农村老年人，目前对过高标准的养老需求还是不现实的，许多条件还达不到。

个人观点，欢迎大家讨论!